Az elmúlt évtizedekben Kína lenyűgöző gazdasági növekedése és urbanizációja jelentős részben az ingatlanágazatra épült. Azonban a 2020-as évek elejére az ingatlanpiac által felhalmozott adósságok, az állami szabályozási változások és a befektetői bizalom megingása komoly kihívásokat eredményezett. Jelen állás szerint az ingatlanágazat kritikus helyzetének kezelése nemcsak Kína, hanem a világgazdaság számára is fontos kérdéssé vált.

Az ingatlanbuborék kialakulása és következményei

Az 1990-es években Kína gazdasági reformjai felgyorsították az urbanizáció ütemét, melyet az állami tulajdonban lévő lakásingatlanok privatizációja és az ingatlanpiac liberalizációja kísért. Ezek a reformok nagy mértékben növelték az építési és befektetési tevékenységet tekintve, hogy az állami szektor és a magánbefektetők széles körben fértek hozzá hitelekhez. Ennek hatására az ingatlanágazat a GDP nélkülözhetetlen elemévé vált, becslések szerint közvetlenül és közvetve mintegy 25-30%-os részt hasítva ki belőle.

A 2010-es évektől kezdődően azonban a kormányzat felismerte, hogy az ingatlanágazat fenntarthatatlan növekedési mintát mutat. Az egyre nagyobb hitelállomány és a spekulatív beruházások túlhevítették a piacot. 2020-ban a „Három Vörös Vonal” szabályozási csomag bevezetése jelentősen korlátozta a fejlesztők hitelhez jutását. Ez a lépés árfolyamcsökkenést eredményezett, miközben számos nagyvállalat, köztük az Evergrande Group, fizetési képtelenségbe került.

Fotó forrása: Global Times

Globális gazdasági hatások

Kína ingatlanágazatának kritikus helyzete súlyos makrogazdasági következményekkel járhat. Az ágazat visszaesése csökkenti a foglalkoztatást az építőiparban és az ahhoz kapcsolódó szektorokban, míg a magánszemélyek és vállalatok hitelállománya miatti terhek tovább fokozzák a gazdasági bizonytalanságot. 

Kína gazdasága globálisan integrált, így az ingatlanpiaci válságának hatásai világszerte érezhetők. Az IMF és más szervezetek figyelmeztettek arra, hogy a válság jelentős mértékben lassíthatja a világgazdasági növekedést. Kína a világ egyik legnagyobb nyersanyag-importőre (például vasérc, réz és cement alapanyagok kapcsán). Az építkezések visszaesése csökkenti a keresletet, ami negatívan hat a nyersanyag-exportőr országokra, például Brazíliára és Ausztráliára. A kínai gazdaság lassulása közvetlenül érinti főbb kereskedelmi partnereit, különösen az ázsiai régió országait, az Európai Uniót és az Egyesült Államokat. A kínai ingatlanpiaci válság közvetve a globális tőkepiaci bizonytalanságot is fokozza, mivel a befektetők elkerülhetik a kockázatosabb eszközöket, ami a globális finanszírozási költségek emelkedéséhez vezethet.

A befektetői bizalom megingása

Az ingatlanágazat kockázatai jelentős mértékben befolyásolták a kínai tőzsdéket. Az ingatlanügyi bizonytalanság csökkentette a befektetői bizalmat, ami a Shanghai Composite Index és más indexek volatilitását eredményezte. A fejlesztők részvényeinek értékében tapasztalt éles visszaesés mellett a pénzügyi szektor szereplői is nyomás alá kerültek, hiszen a bankok számottevő hitelállományt tartanak ingatlanprojektekben.

Nemzetközi szinten is érzékelhető a hatás: a külföldi befektetők körében nőtt az aggodalom a kínai piac kitettsége miatt, ami a globális indexekre is hatást gyakorolt. Azonban érdemes megemlíteni, hogy a kormány által bevezetett újabb fiskális és monetáris ösztönzők segíthetnek a bizalom helyreállításában, legalábbis rövid távon.

Strukturális reformok és gazdasági átalakulás

Az ingatlanpiaci válság rávilágít a kínai gazdasági modell strukturális hiányosságaira, különösen az adósságvezérelt növekedés korlátaira. A fenntarthatóság érdekében Kína gazdaságpolitikai fókuszának el kell mozdulnia a beruházásközpontú növekedéstől a belső fogyasztás, az innováció és a magas hozzáadott értékű szolgáltatások irányába. Ezen túlmenően a monetáris politikai eszközök – például a likviditás növelése vagy a hitelkínálat szabályozása – mellett fiskális eszközök, például az infrastrukturális beruházások, kulcsszerepet játszhatnak a válság hatásainak tompításában. A bankok és más pénzügyi szereplők ellenállóképességének növelése érdekében szigorúbb szabályozási keretekre is szükség lehet.